En copropriété, la sécurité des parties communes est une responsabilité collective que le syndic doit assumer. La loi belge impose des obligations précises en matière de sécurité des accès, souvent méconnues des copropriétaires.
60%
des copropriétés belges non conformes aux normes incendie
EI1 30'
résistance au feu minimale pour les portes palières
AG
vote requis en assemblée générale pour les travaux de sécurité
Les obligations légales du syndic en matière de sécurité
Depuis la réforme du droit de la copropriété en Belgique (loi du 18 juin 2018), le syndic est tenu de maintenir les parties communes dans un état conforme aux normes de sécurité en vigueur. Cette obligation englobe notamment :
La sécurisation de l'accès principal
Le hall d'entrée doit être équipé d'une porte d'accès résistante, avec interphone ou visiophone fonctionnel. Une fermeture automatique est obligatoire dans les immeubles de plus de 3 niveaux.
La conformité incendie des portes palières
Toutes les portes donnant sur les parties communes (paliers, caves, locaux techniques) doivent respecter la norme EI1 30 minutes, conformément à l'arrêté royal sur la prévention incendie.
L'entretien et le remplacement des dispositifs
Le syndic est responsable du bon fonctionnement des ferme-portes, des serrures et des systèmes d'accès. Tout dispositif défectueux doit être réparé dans des délais raisonnables.
La tenue d'un registre de sécurité
Les immeubles soumis au règlement sur la prévention incendie doivent tenir un registre mentionnant les contrôles effectués et la conformité des équipements.
Comment voter les travaux en assemblée générale ?
Les travaux de sécurité dans les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux :
Majorité absolue (1/2 + 1)
Pour les travaux d'entretien et de réparation des dispositifs existants : remplacement d'une serrure défectueuse, réparation d'un ferme-porte.
Majorité des 3/4
Pour les travaux de transformation ou d'amélioration : installation d'une nouvelle porte blindée à l'entrée, mise en conformité EI1 des portes palières.
Urgence : décision du syndic
En cas de danger imminent pour la sécurité des occupants, le syndic peut engager les travaux nécessaires sans attendre l'assemblée générale, puis informer les copropriétaires.
Responsabilité en cas d'accident ou de cambriolage
Si un cambrioleur accède à l'immeuble via une porte commune défectueuse ou non conforme, la responsabilité du syndic — et de l'association des copropriétaires — peut être engagée. De même, en cas d'incendie, des portes palières non conformes aux normes EI1 peuvent entraîner une mise en cause de la copropriété pour mise en danger des occupants.
Conseil Safe Home
Safe Home propose un audit gratuit de sécurité pour les syndics et associations de copropriétaires. Nous évaluons la conformité de vos accès, rédigeons un rapport technique détaillé et proposons un devis groupé pour la mise aux normes de l'ensemble de l'immeuble.